核心提示:从上市第一天的上市首日表现来看，资本市场对消费REIT的日期表现并不是特别兴奋，基本接近其他REITS的待商英国富拓趋势。写作/陈玲。表现

备受瞩目的侧记消费基础设施REITS终于上市了。

3月12日，上市首日华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT作为首批商业REITS登陆上海证券交易所。日期

近期，待商REITS上市受环境影响较大。表现REITS年前大幅下跌，侧记实质性影响了待发行的上市首日REITS定价。例如，日期嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT的待商认购价格都达到了询价的最低价格。

受春节前政策和节后市场情绪复苏的表现影响，REITS市场情绪在春节后迅速复苏，侧记呈现出成交量和价格的上涨，但仍处于历史低点。英国富拓3月12日，REITS市场普遍走弱，35支REITS仅收红12支，华夏和达高科技REIT收涨0.85%，华安张江工业园区REIT收跌1.27%。

两个消费基础设施REITS开盘第一天也收红，但表现一般。金茂商业REIT收于2.685元/份，涨幅0.56%，物美消费REIT收于2.399元/份，涨幅0.67%。以前上市的REITS很多，上市第一天收涨30%的也不少。

从上市第一天的表现来看，资本市场对消费REIT的表现并不是特别兴奋，基本接近其他REITS的趋势。

平淡表现。

华润置地、印力、中国金茂、物美等消费基础设施公开发行REITS是首批申报企业。

数据显示，4个项目的总资产估值为143亿元，拟筹集的资金为127亿元，其中华润项目和印度项目规模较大(分别为69.8亿元和35.8亿元)。

4个项目资产估值Capp rate的折现率为5.36%-7.14%，折现率为6.5%-7.25%。管理人预计2024年分配收益率为4.73%-6.40%，略高于其他产权项目。

三月十二日，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT正式上市。

上市第一天，两家REITS表现相对平淡。华夏金茂商业REIT认购价格为2.67元/份，总销售额为4亿份，募集金额为10.68亿元。该基金的线下投资者和公众投资者分别实现了49.04%和94.41%的配售。首日开盘价为2.671元，开盘价接近发行价，上市首日收盘价为2.685元，收盘价为0.56%。

嘉实物美消费REIT认购价格为2.383元/份，总销售额为4亿份，募集金额为9.532亿元。机构线下认购和公众认购均开始配售，线下投资者配售75.95%，公众投资者配售71.64%，发行价格71.64% 2.383元，开盘价2.5元，开盘价比发行价上涨4.9%、上市首日收盘价为2.399元，收盘价为0.67%。

数据来源：商业客户整理。

商业客户发现，回顾之前上市的REITS，自2021年6月首次公开发行REITS中金普洛斯REIT以来，近两年有30多个公开发行REITS上市交易。

从上市第一天的表现来看，与发行价涨跌为正的公开发行REITS相比，第一天的开盘价有14个，上涨概率为46.67%，平均涨幅为3.66%，当天涨幅达到30%的不少。

数据来源：商业客户整理。

然而，由于年初REITS市场普遍面临压力，国泰君安城投宽庭保租赁REIT的表现也相对平淡。

中金分析指出，消费基础设施REITS的实施是众所周知的，其中一个重要原因是市场普遍认可消费基础设施的长期规模潜力。

从长远来看，中国REITS市场可能从基础资产的角度形成新能源资产、交通资产和商业房地产资产，消费基础设施可能是商业房地产类别中最具潜力的子板块，其大型单一资产是一个突出的特点。

资产底色。

那上市的商业REITS资产呢？

据悉，华夏金茂商业REIT底层资产为长沙金茂景秀城，项目位于湖南省长沙市湘江新区，建筑面积10.27万平方米，租赁面积6.12万平方米。自开业以来，项目的销售和客流一直保持在较高水平。

数据显示，2020年，长沙展秀城年客流达989万人次，同年销售额4.89亿元；2021年和2022年，项目客流和销售额分别达到117万人次，1197万人次，5.86亿元，7.23亿元，三年复合增长率为10.01%、21.59%。

自2022年以来，长沙金茂展秀城的出租率一直保持在98%以上，净经营收入（NOI）近三年复合增长率达55.40%，日均销售额年复合增长率超过25%、日均客流年复合增长率超过15%，2020年至2023年上半年平均租金增长率近20%。

在经营效益方面，2023年上半年，长沙金茂展秀城项目营业收入5770.09万元，净利润610.86万元，净利润2621.02万元；2023年上半年销售额 4.29亿元，月销售平效1168.64元；实现客流702万人，日均客流3.9万人。

中国中化控股有限公司副总经理、总会计师、党委成员李福利表示，未来中国中化将继续向公共REITS平台投资优质资产，振兴资产，扩大有效投资，加快消费基础设施建设。

嘉实物美消费REIT是首个由民营企业发起的社区商业消费公募REITS项目，具有超市零售业态，也是北京首个消费公募REITS。

与长沙展秀城等购物中心项目不同，嘉实物美消费REIT的底层资产是社区超市资产，包括大成项目、玉龙桥项目、华天项目、德胜门项目，总建筑面积77894.28平方米，平均运营时间为16.75年。

招聘公告显示，截至2023年6月底，物美项目出租率为88.7%，低于其他三个购物中心项目出租率均在98%以上。

其中，大成项目83.21%的租金率拖累了整体租金率，其余项目的租金率超过90%，分别为玉蜻桥项目93.84%、90.55%的华天项目、92.15%的德胜门项目。

截至3月12日，沪深两市已有32个公募REITs上市。华夏华润商业REIT将于3月14日上市，3个消费基础设施REITS共筹集近90亿元。